5月21日，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升在清华五道口全球金融论坛上表示，REITs作为一个股债混合性质的产品，有其自身的生命力，但在资本市场做价值发现和风险识别时，也会出现REITs的分化。

到目前为止，首批发行的9单REITs价格平均涨了9%左右，投资人也获得了较好的收益。然而也有一些REITs产生价格上的波动，比如从2023年初到现在，中证REITs指数跌了10%左右。

【资料图】

周以升指出，这些调整都很正常。一方面，在试点期，监管层、原始权益人和投资人等都在摸索；二是在这个百年变局中，宏观、微观层面都有诸多不确定性，这些不确定性必然要通过资本市场来反映。

然而，如何识别风险，发现其价值点呢？周以升表示，需要了解的是，REITs本质是资产的上市。因此，必须要以资产自身作为出发点，而资产价值的判断必然与资产的管理能力相关，这也是证监会强调“管资产”的主要依据。其中涉及三个问题，分别是资产自身现状如何，如何进行有效的管理，以及如何进行披露。

周以升表示，首先是资产现状的评价，要客观了解资产当前的物理和经营状态。

其次，如何有效管理是决定REITs是否会值钱的标准。周以升指出，REITs的管理分为五个层次，分别是物业日常维护管理、物业日常经营管理、资本结构管理、资产组合管理、监管协调和投资者关系管理。

最后，是披露问题。如何规划合理的披露口径，设置精准的披露指标？如何评估REITs的价格？周以升建议，从管资产角度出发，用隐含的资产估值作为评价基准。

“以产权类资产为例，建议披露隐含的资本化率，比如某一统一时点，或者年末基于股价计算的隐含资本化率”，周以升解释称，隐含资本化率的计算应该充分考虑分子指标的选择，建议用NPI，也就是扣除管理费后的净现金流作为基准，还需要扣除维修等资本开支等。

然而，“此前，大部分投资人只关心派息率，我认为会产生很多误差，产权类和收益权类的差别很大，不能直接对比”，周以升补充到，而且这个指标和物业自身的估值存在很多其他的扰动变量，包括管理费、分派率、杠杆率等。

因此，周以升指出，只有用一个统一地、可对标的语言，才能够客观的评价各个REITs之间的区别，才能实现优胜劣汰的迭代。